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勝手評価を行います

Ｊ−ＲＥＩＴや私募ファンドの数が増えてきたことにより、投資用不動産が過熱してきています。これはファンドバブルと呼ばれています。

ＲＥＩＴの新規物件の売買価格と鑑定価格をチェックしてみて下さい。ほとんどが一致していることに気づくはずです。恐らく売買価格に合わせた評価を後追いで出しているはずです。始めに価格ありきということです。いつか来た道を戻るとまでは言いませんが、これでは投資家はたまったものではありません。あるいは、関連会社に安く売るようなことがなされるかもしれません。矛盾が起きることを心配した鑑定業者は評価を拒むでしょうから、たらい回し的に担当業者名がシフトしてゆくかもしれません。

もう一つ、ファンドの業績チェックが必要です。運用能力は高いか低いのか。高い不動産を仕込んだら低い運用しかできないはずです。配当利回りではよくわかりませんし、投資口価格でも他の要因が影響してしまいます。戦略の欠如、選択と集中からの逆行、不適切なコスト、短期的視野の配当合わせ、高過ぎる報酬、契約の不備、ヘッジ概念の欠如、ポートフォリオやリスク管理のなさ、マーケティング能力の弱さ、ブランド構築の遅れ、スピード感の無さ、人的能力などです。注意したいのは、物件を売却しない限りキャピタル・ロスは現れない点です。

そこで、怪しい売買や価格評価、ダメな運用能力をチェックし、勝手ながらこれを評価したいと思います。これには、Public information のみを使います。

業績評価は会計データより分析します。

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